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来自 国际资讯 2019-10-16 22:58 的文章
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四川省土地使用权到期怎么办?

摘要: 土地期满无偿收回 并非针对住宅地 ■本报记者调查发现,相关规定是全国规定而不是上海地方法规 ■“无偿收回”的是“期满未申请续期”地,住宅用地不用申请“自动”续期 ■但“自动续期”后“土地期满无偿收回”规定全国通行 土地期满无偿收回 并非针对住宅地 ■本报记者调查发现,相关规定是全国规定而不是上海地方法规 ■“无偿收回”的是“期满未申请续期”地,住宅用地不用申请“自动”续期 ■但“自动续期”后要不要再交一次钱,是否受“公共利益”制约未明确 ■法律疏漏让住宅“70年难题”仍悬着,南京最早2040年遇到 1月14日,上海《第一财经日报》发表了《沪土地出让惊现“期满出让人无偿收回”》一文,文章称,记者在2011年上海土地交易市场首拍中发现,在土地“预申请须知”中,出现了出让期满后“出让人收回并补偿相应残余价值”甚至“出让人无偿收回”的规定,而且收回的范畴包括“土地上的建筑物构筑物及其附属设施”。文中记者强调,“这些规定在历来的土地出让中均属首次”。 文章援引房产分析师的话说:“这个规定很刺激,以后都这样,谁还敢买房?谁敢投资地产?” 其实不光是房产“业内人士”感到“刺激”,众多买房人更是害怕:按这样的理解,我们买的房子,在70年土地使用期限满了以后,连土地带房子不就会被无偿收回了吗?那我们买房子的钱到底是买了房子,还是付的租金? 第二天,各大网站和媒体纷纷以“上海首次规定土地出让期满后无偿收回”为题目进行转载,这个话题持续发酵,引发众多媒体纷纷抨击“践踏私权”、“挑战物权法”、“消灭安全感”、“与民争利”…… 但是,本报记者调查发现,这应该属于一起新闻“乌龙”,这并非上海的“地方新规”,而是国家普遍施行的。规定的实质也非“70年一满就收回”这么简单一刀切。但是这则“乌龙新闻”的出台,却真实地反映了民众对“70年大限”的“恒产”焦虑和相关法律的模糊。 真相追寻 新闻发酵 官方《通知》越解释越糊涂 1月17日,也就是这条消息见报后的第一个工作日,上海市规划和国土资源管理局在官网上挂出一份《“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》对此作出解释。解释中以特别以黑体字标明,所谓“出让期满无偿收回”,是针对“出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。” 不过,这一通知还是照搬了合同文本文字,缺乏通俗解释。而媒体又在其中拎出了“符合社会公共利益需要可不批准续期申请”的文意,发出“因为社会公共利益没法界定,我们的房子还是不安全”的解读。因为上海国土部门解释得很不“给力”,不但未释疑反而加重怀疑,一时间各地媒体纷纷出来安抚民心,“我省不会出台类似办法”、“××地国土部门表示不会跟进”的报道鱼贯而出。 第一质疑 难道所有开发商都在欺瞒? 本报记者看到这个报道,首先感到奇怪:因为如果存在这一“70年满后房子收回”规定的话,那么现在开发商卖房子就变成了“借鸡生蛋”,把租来的东西直接卖给你,这在法律上是说不通的。最起码,在购房者和开发商签订的售房合同上,应该有这个“70年后收回”的条款提醒,否则就是无效合同。而遍查上海各地购房格式合同,都未见此条款。难道所有的开发商都涉嫌欺瞒诈骗? 再度质疑 上海真敢“冒天下之大不韪”? 上海作为一个开发前沿城市,难道会带头作出这种看似是向上世纪“倒退”的规定?记者又查看了上海市国土部门的说明。上面提到,这一规定的依据是《上海市国有建设用地使用权出让合同》第二十七、第二十八、第二十九三条相关“土地出让限期届满”的条款。那这三个条款是否是上海市的“地方条款”呢?记者随即又查阅了包括南京、北京、广州等多地的《国有建设用地使用权出让合同》范本,发现都有这三个条款,文字叙述一字不差。这就说明,这个所谓“挑战物权法”的规定,并非是上海一地独有。 原来如此 不是“沪版新规”,是国土部规定 最终,记者找到了这三个条款的来源:国土资源部。2008年4月29日,国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。该示范文本中第五章为“期限届满”,其中第二十五条到第二十七条和上海版《出让合同》的第二十七到第二十九条完全吻合。也就是说,根据国家规定,从2008年开始,所有地方的国有建设用地使用权出让合同中,都必须有这三个条款(本报在右上角原文列出这三个条款供参考)。 所以,所谓上海“首次”提出,是一条“乌龙”新闻。确切地说,应该是上海“首次”把这些条款写到了“预申请须知”中,结果引起了媒体的注意。 法律释疑 国土部08版土地出让 合同范本相关条款 第二十五条 使用年限届满,土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的,应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书,除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的,出让人应当予以批准。 住宅建设地使用权期限届满的,自动续期。 出让人同意续期的,土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续,重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同,支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。 第二十六条 土地出让期限届满,土地使用者申请续期,因社会公共利益需要未获批准的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回,出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上的建筑物,构筑物及其附属设施,按本条第项约定履行:(一)由出让人收回地上建筑物,构筑物及其附属设施,并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值,给予土地使用者相应补偿;(二)由出让人无偿收回地上建筑物构筑物及其附属设施。 第二十七条 土地出让期限届满,土地使用者没有申请续期的,土地使用者应当交回国有土地使用证,并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记,国有建设用地使用权由出让人无偿收回。 暂时定心 这个规定不针对“住宅用地” 看这三个条款,通俗解释应该是这样的:1、非住宅用地应当在期限届满前一年向政府提出续期申请,住宅用地既然“自动续期”就没有“申请批准”的问题。如果续期申请无伤“社会公共利益需要”,则政府必须批准续期,但批准后要再交一次土地出让金。2、如果非住宅用地期限届满前一年没有提出续期申请,则到期后政府无偿收回。3、如果非住宅用地申请续期因“公共利益”未获批准的,政府收回土地并给予补偿,如果有约在先不补偿的则无偿收回。 可见,“无偿收回”的情况必须同时满足以下两个条件:一,非住宅用地,二,用地期限届满前一年未提出续期申请,或者申请未获批准且事先约定不补偿。而在同一合同文本的其他条款中,有表述很清楚的“土地转让期限未到,不得收回”的条款。 忧心再起 “自动续期”后仍有三大隐忧 可以看出,“土地期满无偿收回”报道的来源就在这里。而这个表述因为过滤了众多的先决条件(如没有申请续期,不适用住宅用地等),所以引发了全面的担忧。事实上,第一财经日报的原始报道中,就已经提出了“不含住宅用地”的意思,在许多转载中该说法被有意无意忽视了。 不过,在澄清了上海的“冤枉”后,却容易引起更大的焦虑:原来全国都是这样办的!而且这三个条款中,关于住宅用地70年期满后怎么办,至少有三个关键疑问没有解释清楚:一是“自动续期”后,是否还要再付一次土地出让金?二是“自动续期”是否会受到“社会公共利益需要”的影响而不成功?三是,“转让期限未到不得收回”的条款中,也附带了一条尾巴:“社会公共利益需要”的“特殊情况下”,政府可以收回土地和建筑,但要给予市价补偿。 显然,这些没有解释清楚的三个关键疑问,正是法律衔接的漏洞所在,却也恰恰是所有老百姓和购房人最关心的地方。 法律回溯 确实不是“挑战物权法” 就这三大疑问,本报记者询问了众多相关部门和专家,得到的答复都是“很复杂,目前还说不清楚”。甚至有人私下对记者表示,这个问题“超出了我们现在的智慧,还是几十年后后人来解决。” 不过记者查阅到,2008年这个新版合同出台后,国土部土地利用司参与合同制定的几位官员和专家就曾发表过《以规矩成就方圆——国有建设用地使用权出让合同示范文本详解》的文章,对此进行了一定的解释。 按照这篇权威文章的解释,出台这个新版合同,本来目的就是去适应《物权法》的。 根据该文章的法律回溯,最初关于“届满收回”的法规,是1990年实施的国务院55号令第40条规定:“(土地)出让年限届满,出让方有权无偿收回土地使用权,地上建筑物及附着物所有权也由出让方无偿取得”,由于当时商品房制度还没实施,房子都是公家的,所以这个规定简单规定“全收回”。 而随着商品房制度的建立,经过历次修订的《城市房地产管理法》取消了55号令“连房带地全收回”规定,做出了“必须提前一年申请续期”的规定。但这一规定没有区分“住宅用地”和“非住宅用地”,而且对“未申请续期”或申请续期未获批准的情况下如何补偿,没有任何提及。 2007年10月1日起实施的《物权法》对此作了进一步明确:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。” 所以,这相关届满后土地如何续期的“三条款”,恰恰是根据《城市房地产管理法》、《物权法》,结合《合同法》的基本原理作出的,虽然说确实还留了漏洞,但说它“挑战物权法”,并非事实。 法律漏洞明显“70年难题”仍未解 这条有些“乌龙”的新闻能够持续发酵,除了被媒体解读为“继续调控楼市,衔接房产税出台”的政策意义外,更重要的是触到了老百姓心头的痛处:辛辛苦苦攒了多年的钱买来的房子,真的不能是自己的永久财产,只能住70年就要无偿上交?正如南京市长季建业前几天接受本报专访时所说,“无恒产则无恒心”,“无偿收回”四个字,是对“恒心”的打击。 现在虽然可以基本确认,所谓“期满后无偿收回”的规定,并不适用于“住宅用地”,但是,“自动续期”的条款后面,却没有提及是否要和“政府批准续期”一样再交一次土地出让金,这是个很可能到时候被“灵活操作”的法律漏洞。同时,《物权法》面临的老问题还是没解决:“社会公共利益需要”这个没有明确界定的概念,还是时刻悬在头上,让“自动续期”看起来似乎并非“无条件”,也让无论期限届满与否的房子,都没法彻底避免“被征收”的阴影。 难道,这个难题真的如业内所说,要“留给后人”来解决? 延伸 青岛已现到期难题 南京最快2040年面对 住宅用地的“70年大限”,很多人调侃说,“孙子的事情”。真的吗? 2009年,《新华每日电讯》就报道说,青岛开发区阿里山小区因为1989年“创新尝试”设定了20年的土地使用期限。现在到期了,怎么办?还没有后续说法。 在南京,一些2000年开发的酒店式公寓,主要分布在新街口、鼓楼等地,因为属于商业用地,使用年限是40年,却在30年后就要遇到这个问题了。国土部门说:“这个问题应该由《物权法》来解释,国土部门只是执行机构,我们说了不算,也不够权威。” 另外,在“招拍挂”以前的“划拨”土地建筑的老小区,因为没有挂牌出让,所以土地证上没有写期限。虽然没有“到期收回”之忧,但也不在“不得收回”的保护范围里。

  房屋70年后产权到底归谁?全国人大代表、杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后表示,当前对于住宅建设用地使用权期间届满后处置办法处于法律空白状况,建议尽快对相关法律予以修改并明确处理办法,同时应当对“社会公共利益”的范围作出明确的界定。

一、四川省土地使用权到期怎么办?

摘要:针对“土地出让期满后无偿收回” 上海回应是针对土地出让期限届满申请续期未获批准的情形 针对网上热议的“上海首次规定土地出让期满后无偿收回”的消息,昨日,上海市规划和国土资源管理局在其网站上发布声明,对这一消息进行澄清和说明。声明称上海市《国...

  “自动续期”规定模糊

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

  针对“土地出让期满后无偿收回” 上海回应是针对土地出让期限届满申请续期未获批准的情形

  宗庆后在其《关于明确有关住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律规定的议案》中介绍,根据1990年5月19日国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,我国现行的居住用地使用权最高出让年限为70年。而自2007年7月1日施行的《物权法》第149条又进一步规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但《物权法》关于“自动续期”的规定太笼统,并未涉及广大群众关心的在续期时使用权人是否再需要支付费用这一问题,目前也没有其他法律法规对这一问题作出明确规定。

2、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

  针对网上热议的“上海首次规定土地出让期满后无偿收回”的消息,昨日,上海市规划和国土资源管理局在其网站上发布声明,对这一消息进行澄清和说明。声明称上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》中的“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”,都是针对土地出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形。使用期限满的前一年,使用者向出让人申请续期,除因公共利益须收回土地的,出让人应予批准。

  宗庆后认为,上位法的缺失,导致下位法制定和执行的任意性。例如《北京市国有建设用地供应办法(试行)》第25条规定,“土地有偿使用期限届满,土地使用者需继续使用土地的,应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请,未申请或者申请未获批准的,期满后的土地使用权由政府无偿收回。”而《上海市国有建设用地使用权出让合同》对于土地期满后的处理方法则作出了“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等约定。而“到期后无偿收回”或者“续费使用”的方式,无疑会加重广大群众的负担。在“买房等于交70年租金”的政策背景下,老百姓无法拥有真正的恒产,更不利于维护社会稳定。

3、国家规定,城镇建设用地土地实行国有,个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。

  这一消息被澄清后,不少业主都放下心来,有专家表示,这一事件给老百姓买房一个提醒,除了看房屋质量,开发商信誉外,还要特别关注使用年限。

  迟迟不解决影响楼市

4、使用年限指的是该地块的国有土地的使用年限,并不是房屋所有权的年限。住宅用地的土地使用年限是70年,从该地块取得之日起算。而所购买的房产只要拥有合法的产权证,就是个人的私有产,只要房产还存在,个人就拥有该房产的所有权。

  昨日,在各大房地产论坛上业主们对此展开了激烈的讨论,一些人认为,如果70年之后房子真的被无偿收回,房地产的投资价值就将大为降低。

  相关法律法规不明确,造成一些地方政府土地出让二次收入的预期,助长与民争利的心理。如果使用权期限届满后政府可以无偿收回,必然会推动一些地方政府千方百计地打着“公共利益”的旗号收回土地再次出让,不仅会激化社会矛盾,也不利于规范地方政府的财政收支、助长一些地方财政开支挥霍无度的行为。此外,随着土地使用权使用年限的大规模临近,如果这一问题仍迟迟未予明确,就可能会导致房价显著地非正常下跌。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:住宅用地:全国统一执行的土地使用年限为70年;工业用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地:全国统一执行的土地使用年限为50年;商业、旅游、娱乐用地:全国统一执行的土地使用年限为40年;综合或者其他用地:全国统一执行的土地使用年限为50年。

  网友担心:

  建议明确“无偿续期”

二、土地使用权出让年限届满后,有两种处理方法

  房产无法留给子女

  宗庆后建议尽快对有关住宅建设用地使用权期间期满后处置办法的法律进行修订,予以明确。结合我国社会的实际情况,建议在明确这一问题时,应当以“到期后自动无偿续期”为原则,确系由于社会公共利益需要收回的情况亦要按当时的市场价予以补偿。同时应对“社会公共利益”的范围作出明确的界定。

一是土地使用者申请续期。在一般情况下,政府应批准续期使用。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限期满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,政府除根据社会公共利益需要收回该幅土地的外,对申请续期的应当予以批准,经批准予以续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,按规定支付土地使用权出让金。

  网友“青青”在论坛上表示担心:如果70年后被无偿收回,自己的房子就没有办法留给子女。不少网友对房产使用权到期后将如何处置感到担忧。

二是政府无偿收回土地使用权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第21条规定,土地使用权出让合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获得批准的,土地使用权由国家无偿收回。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条的规定,土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。这就是说,国家在收回土地使用权的同时,也无偿收回建筑物、其他附着物的所有权。

  有网友直接将买房称为“租房70年”,并表示现在广州市场上很多房产的出租回报率低于3%,这意味着买房出租要30多年才能回本,部分出租回报率低的房源,按照现在的价格计算,出租70年也回不了本。

土地使用权的使用权限住宅地市70年的产权,商业用地是40年,建筑用地是50年的使用权。无论是什么样的土地使用类型,在使用权到期之后,都是要续费,然后签订一份新的土地使用合同的。最好是在土地使用权到期的前一年就申请续期。

  专家:

延伸阅读:

  目前没有细则规定

土地使用权抵押担保的比例是多少

  不必担心上海做法

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  对于上海这一做法,业内专家众说纷纭。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,上海的这一做法没有问题,之前老百姓对于土地出让满70年后如何处理的认识都非常模糊,根据《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但到底是有偿续期还是无偿续期?如果有偿续期,收费如何确定等问题都没有做详细的规定。

土地使用权转让要交哪些税

  中原集团研究中心总监陶琦则表示:“这只是个案,情况并没有那么复杂。”

  业内人士:

  若推广或将利空房价

  满堂红地产研究部高级经理周峰则认为,上海的这一做法也可能是房地产调控的新方式。

  中国指数研究院分析师周瑞容认为,根据中国指数研究院近年数据,上海的房地产市场投资吸引力历年均为居首,因此不少经济、民生等新法规都有可能把上海列为试行城市。因此,她认为这次有可能是地方的一次尝试,最终的用意和效果还有待观察。

  陶琦认为,本次市场的关注度之高,除了媒体的关注炒作外,还因为投资者的专业度比以往提高,而市场的规则也比以前增加。

  赵卓文表示,“大家买房的时候较少关注房产的年限。”实际上这几年很多本来规划为酒店、写字楼的土地都被用来建住宅了。酒店用地的使用年限是40年,写字楼的土地使用年限是50年,除去开发商建设时间,这些房源的使用年限实际上只有三四十年,而出售价格却跟年限为70年的住宅差不多。甚至有些曾烂尾过的酒店、写字楼用地近年被盘活建成公寓出售,使用年限更短。记者曾经见过老城区的一个酒店式公寓在出售时使用年限仅剩33年。

  赵卓文表示,“对于在酒店、写字楼用地上建设的住宅以及豪宅项目,即使是将来不收回,采用有偿续期的方式,预计成本也会比较高。而普通住宅的买家则不用太过担心,毕竟存量太大,即使有偿续期成本也会相对低一点。”

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